Stopy procentowe od marca 2022 zmieniają się w zastraszającym tempie. Z tego powodu raty kredytów wysokokwotowych, zwłaszcza hipotecznych znacznie wzrosły, Szczególnie odczuwalne jest to u osób, które kredyt brały w latach, kiedy stawki bazowe WIBOR (R) 3M i WIBOR (R) 6M były niskie.
Nie każdy jednak wie, czym jest oprocentowanie kredytu hipotecznego i jak jest wyliczane. W poniższym artykule wyjaśniam, z czego się składa i jak obliczać wysokość przyszłych rat wraz ze zmieniającymi się stawkami bazowymi.
Oprocentowanie kredytu – co to jest?
Oprocentowanie jest jednym z głównych parametrów oferty kredytowej. To wskaźnik wyrażony w procentach, który obrazuje, jaki jest koszt odsetek kredytu w skali rok. Koszt ten jest doliczany proporcjonalnie do comiesięcznych rat kredytu.
Dodatkowo możemy mówić o oprocentowaniu stałym lub zmiennym. Stałe, nad którym być może wielu z Was teraz lub kilka miesięcy wcześniej się zastanawiało, daje pewność i bufor bezpieczeństwa, że przez określony czas (całość okresu kredytowania lub np. 5 lat, co jest powszechne przy kredytach hipotecznych), raty kredytu bedą niezmienne. Dlaczego? Bo podstawa oprocentowania będzie stała.
Inaczej wygląda to w przypadku oprocentowania zmiennego. Tutaj, wraz ze zmianą stawek bazowych, całkowite oprocentowanie kredytu może być wyższe lub niższe.
Na podstawie oprocentowania wyliczana jest wysokość odsetek, które, oprócz pożyczonej kwoty, kredytobiorca musi zwrócić bankowi.
Oprocentowanie kredytu – co się na nie składa i jak jest wyliczane?
Na całkowite oprocentowanie kredytu składają się dwie wartości – marża banku oraz stawka bazowa. Poniżej rozwinę obie składowe.
Marża banku – to zysk banku za udzielenie klientowi kredytu. Jej wartość zależy od wielu czynników, w tym polityki banku, sytuacji klienta, np. wysokości wkładu własnego w przypadku kredytu hipotecznego, czy też wysokości kredytu. Zwykle jest też tak, że jeśli stawki bazowe WIBOR (R) są niskie, to marża banku jest wyższa.
Wysokość marży banku znajdziesz w umowie kredytowej i jest ona niezmienna, chyba że zdecydujesz się na refinansowanie kredytu.
Stawki bazowe – wspomniane wcześniej WIBOR (R) 3M i WIBOR (R) 6M – ich wysokość zależy od stopy referencyjnej, którą ustala Rada Polityki Pieniężnej. WIBOR 3M oznacza, że stawka oprocentowania aktualizuje się co 3 miesiące (i tym samym aktualizuje się wysokość rat), a WIBOR 6M, że stawka aktualizuje się co 6 miesięcy.
Oprocentowanie kredytu – stałe i zmienne – różnice
W przypadku kredytów hipotecznych mamy do wyboru stałe i zmienne oprocentowanie. To drugie w czasach niskich stóp procentowych, było chętniej wybierane, bo wysokość raty była atrakcyjna, a klient oddawał mniej odsetek.
Obecnie sytuacja uległa zmianie i często trafiają do mnie klienci, którzy decydują się na oprocentowanie stałe w swoim banku lub refinansowanie kredytu, jeśli oferta “ich” banku nie jest atrakcyjna. Przypominam, że obecnie marże banków są niższe.
Dla przypomnienia – zmienne oprocentowanie kredytu oznacza, że wraz ze zmianą WIBOR 3M i WIBOR 6M, odpowiednio co 3 i 6 miesięcy, zmieni się jego wysokość, jeśli te wskaźniki pójdą w górę lub w dół.
Na początku pandemii WIBOR 3M spadł do 1,72%, obecnie mamy do czynienia z WIBOR 3M na poziomie 6,24% i jest to wartość porównywalna z tą w 2008 roku. Widać więc dość dużą różnicę, prawda?
W przypadku oprocentowania stałego, którego wartość jest ustalana odgórnie przez instytucję bankową, zmiany WIBOR nie mają wpływu na wysokości raty.
W odniesieniu do kredytów hipotecznych, banki proponują najczęściej ofertę oprocentowania stałego na 5 lat, co oznacza “zamrożenie” wysokości raty na 60 miesięcy.
Po tym okresie, klient może wybrać, czy przechodzi na oprocentowanie zmienne, czy też chce zostać przy stałym na, najczęściej kolejne 5 lat.
Oprocentowanie kredytu – podsumowanie
Teraz już wiesz, co się składa na całkowite oprocentowanie kredytu oraz gdzie szukać informacji na temat stawek bazowych, co powinno Cię interesować w przypadku, gdy np. masz kredyt hipoteczny z oprocentowaniem zmiennym.
W kolejnym artykule postaram się rozszerzyć temat oprocentowania stałego i zmiennego, a także refinansowania kredytu, zwłaszcza hipotecznego.
